Know Bali before you invest in it.Kenali Bali sebelum berinvestasi di Bali.
Respek Bali is a proposed open guide for everyone who wants to invest on the island: what you are really buying, what the law requires, and the community you are joining. Respek Bali adalah usulan panduan terbuka bagi siapa pun yang ingin berinvestasi di Bali: apa yang sebenarnya Anda beli, apa yang diwajibkan hukum, dan komunitas yang Anda masuki.
Respek is the Indonesian word for respect: for the law, for the people, and for the island. Respek berarti rasa hormat: kepada hukum, kepada masyarakat, dan kepada pulau ini.
A trader passes a test. A tourist gets rules. An investor gets nothing.Trader lulus tes. Wisatawan mendapat aturan. Investor tidak mendapat apa-apa.
In many markets, a retail investor must show they understand a complex product before buying it.Di banyak pasar, investor ritel harus membuktikan bahwa ia memahami produk yang kompleks sebelum membelinya.
Obligations and prohibitions for every foreign tourist, including a simple one: stay only in licensed accommodation.Kewajiban dan larangan bagi setiap wisatawan asing, termasuk satu yang sederhana: menginap hanya di akomodasi yang berizin.
A passport and a bank transfer. On an island of 1,500 customary villages, a living religion and a fragile water system.Paspor dan transfer bank. Di pulau dengan 1.500 desa adat, agama yang hidup, dan sistem air yang rapuh.
Sources: Surat Edaran Gubernur Bali No. 7 Tahun 2025 (24 March 2025); Dinas Pemajuan Masyarakat Adat Provinsi Bali (1,500 desa adat).Sumber: Surat Edaran Gubernur Bali No. 7 Tahun 2025 (24 Maret 2025); Dinas Pemajuan Masyarakat Adat Provinsi Bali (1.500 desa adat).
Know. Confirm. Qualify.Kenali. Konfirmasi. Kualifikasi.
Three simple steps. No new law is needed for the first two.Tiga langkah sederhana. Dua langkah pertama tidak memerlukan undang-undang baru.
KnowKenali
An open, multilingual guide: what a foreigner can and cannot own, how an accommodation business is licensed, what a banjar and a desa adat are, and Tri Hita Karana.Panduan terbuka dalam berbagai bahasa: apa yang boleh dan tidak boleh dimiliki orang asing, bagaimana usaha akomodasi berizin, apa itu banjar dan desa adat, serta Tri Hita Karana.
Respek Bali, free for everyone.Respek Bali, gratis untuk semua.
ConfirmKonfirmasi
At every land or lease deed with a foreign party, the notary hands over a one-page briefing, and the buyer signs that they have read it. Nobody can say "I didn't know".Pada setiap akta tanah atau sewa dengan pihak asing, notaris memberikan ringkasan satu halaman, dan pembeli menandatangani bahwa ia telah membacanya. Tidak ada lagi alasan "saya tidak tahu".
With notaries and the land authorities.Bersama notaris dan otoritas pertanahan.
QualifyKualifikasi
For investors entering the accommodation business: a short course and a certificate on the law, the community and hospitality standards.Bagi investor yang masuk ke usaha akomodasi: kursus singkat dan sertifikat tentang hukum, komunitas, dan standar perhotelan.
With hospitality associations and universities.Bersama asosiasi perhotelan dan universitas.
Five questions to ask any seller.Lima pertanyaan untuk setiap penjual.
- Who holds the land title, and what kind of title is it?Siapa pemegang hak atas tanah, dan hak apa jenisnya?
- Which company holds the business licence (NIB) and the standard certificate for this activity?Perusahaan mana yang memegang izin usaha (NIB) dan sertifikat standar untuk kegiatan ini?
- Who operates it, and under which licence?Siapa yang mengoperasikannya, dan dengan izin apa?
- Who audits the numbers? Would a bank finance it?Siapa yang mengaudit angkanya? Apakah bank mau membiayainya?
- Does the banjar know, and agree?Apakah banjar mengetahui dan menyetujuinya?
A home is for living in. Income from guests needs a licence.Rumah untuk ditinggali. Pendapatan dari tamu memerlukan izin.
- Hak Pakai for a house, or a strata title for an apartment.Hak Pakai untuk rumah, atau sertifikat rumah susun untuk apartemen.
- Bali minimum price for foreigners: Rp 5 billion (house), Rp 2 billion (apartment).Harga minimum di Bali untuk orang asing: Rp 5 miliar (rumah), Rp 2 miliar (rumah susun).
- You live in it.Anda tinggal di dalamnya.
- A 25-year lease in a personal name.Sewa 25 tahun atas nama pribadi.
- Rented to tourists without a company or a licence.Disewakan kepada wisatawan tanpa perusahaan atau izin.
- The lease is legal. Renting it to guests without a licence is not.Sewanya sah. Menyewakannya kepada tamu tanpa izin tidak sah.
- A company (PT PMA or PMDN).Perusahaan (PT PMA atau PMDN).
- NIB, Sertifikat Standar Usaha, and Sertifikat Laik Sehat.NIB, Sertifikat Standar Usaha, dan Sertifikat Laik Sehat.
- You run it as a business, by the rules.Anda menjalankannya sebagai usaha, sesuai aturan.
Nominee arrangements, where land is held in someone else's name, are void by law, and the land passes to the State (UUPA 5/1960, Art. 26(2)).Perjanjian pinjam nama (nominee) batal demi hukum, dan tanahnya jatuh kepada Negara (UUPA 5/1960, Pasal 26 ayat 2).
PP 18/2021; Kepmen ATR/BPN 1241/SK-HK.02/IX/2022; Permenpar 6/2025. KBLI: hotel 55110, villa 55193, apartment hotel 55194. This is general information, not legal advice. Always consult a licensed notary (PPAT) and lawyer.PP 18/2021; Kepmen ATR/BPN 1241/SK-HK.02/IX/2022; Permenpar 6/2025. KBLI: hotel 55110, vila 55193, apartemen hotel 55194. Ini informasi umum, bukan nasihat hukum. Selalu konsultasikan dengan notaris (PPAT) dan advokat.
Three relationships every investor should understand.Tiga hubungan yang perlu dipahami setiap investor.
Your project lives inside a temple calendar, ceremonies and sacred space.Proyek Anda berada di dalam kalender pura, upacara, dan ruang suci.
Know the banjar and the desa adat: who decides, how, and when.Kenali banjar dan desa adat: siapa yang memutuskan, bagaimana, dan kapan.
Know the land: title, zoning, water and subak. Build only where it is allowed.Kenali tanahnya: hak, zonasi, air, dan subak. Membangun hanya di tempat yang diizinkan.
A proposal, not a product.Sebuah usulan, bukan produk.
Respek Bali only works if it is built together. We invite:Respek Bali hanya berhasil jika dibangun bersama. Kami mengundang:
- The Government of Bali and national ministriesPemerintah Provinsi Bali dan kementerian terkait
- Notaries and land authoritiesNotaris dan otoritas pertanahan
- Hospitality associationsAsosiasi perhotelan
- Universities and desa adat representativesUniversitas dan perwakilan desa adat
Want to help build it?Ingin ikut membangun?
Write to us. We are forming a working group after ITLS 2026.Hubungi kami. Kami sedang membentuk kelompok kerja setelah ITLS 2026.
hello@respekbali.com